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看完這篇文章,讓你在二手房交易中更省心

2019-05-31 15:40 瀏覽人數: 大字體小字體

隨著學區政策調整,市區二手房成交量劇增。但是也發生了多起買賣雙方違約的案例。如何安全的購買一套二手房,今天就讓小編給大家詳細的敘述下二手房交易的流程,及注意事項。

510房產網  [本文出自:510編輯部]

隨著學區政策調整,市區二手房成交量劇增。但是也發生了多起買賣雙方違約的案例。如何安全的購買一套二手房,今天就讓小編給大家詳細的敘述下二手房交易的流程,及注意事項。

一、產權調查

①產權是否明晰。

紅封皮的房產證,如果有共有人的,房產證上會有體現,在共有人一欄中,會加以標注。即使賣方產權證上只有一個人的名字,但最好讓賣方夫妻雙方簽字認可,原因在于:婚姻法規定,如無特別約定,婚后房產自動為夫妻共有,而所謂共有財產,通俗來講,就是房屋產權是夫妻雙方都有份的,如果合同上只有一個人的簽字,到時賣方的配偶提出她(他)對房產買賣并不知情的話,可能以后會產生很多麻煩。

②確認是否是國有土地,土地是“劃撥”還是“出讓”

只有國有土地上的房屋方能交易。劃撥的土地一般是無償使用,出讓是需要賣房人已繳納土地出讓金,購房者對房屋享有較完整的權利,現在一般影響不大。在這里要重點提醒的是,部分一些老小區沿街底商的土地性質還是出讓,在房屋買賣前需要同步確認,避免再交一筆糊涂錢。

③了解該套房子是否被抵押,還有多少貸款,是哪個銀行。

如果有抵押,有些房東會要求您把首付先給他,然后房東去把貸款還清后,再將房屋過戶給您。您也要考慮清楚了,必竟這其中會有一定風險。

物業管理費等費用是否拖欠

有些賣房人在轉讓房屋前,長期拖欠物業管理費、電費以及水費等費用,且數目不小。在不知情的情況下購房者購買了此房屋,賣房人所欠費用可能要您全部承擔了。

 

二、交定金

看好房子,確定房屋產權后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,所以當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。

對于您看中了非常喜歡的房子,如果擔心賣方違約,可以多支付點定金,五萬或者十萬,以此來增加賣方的違約成本(這點非常重要)。

定金一般直接交到房東手里,讓房東打收條并按手印,如果房屋有共有人,一定要共有人簽字按印。有的中介經紀人拿出房東的委托書,即使這樣也不能將定金交給中介,屆時房東不承認會造成很大的麻煩。所以,如果定金要給中介保管的,一般都要在合同中列明定金保管方。在定金協議中應當準確寫明房屋地址和門牌號碼及相關的房屋信息,如用途,面積,產權證號,是否帶車庫等。寫明這些信息是很有必要的,特別是在發生爭議后對確認標的物的唯一性十分有用;要寫明價格的組成,是否包括家具家電,是否包括稅費。價格已經確認雙方都無權再隨意改變。還應當把違約責任明確寫進協議文本中去,以避免引起爭議。

 

三、付首期及資金監管

除了產權問題之外,自主交易最需要擔心的就是資金監管。事實上,資金監管目前建設銀行已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管。

具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。

出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

通常來講付款第一步是購房定金,之后如果選擇的是全款付清的,一般是全款付清同時,辦理網簽、過戶等相關手續;如果是申請貸款的,一般在定金后接著付首付,并辦理網簽、過戶等手續,然后由貸款機構放款。

 

四、簽訂買賣合同

小編在這兒說的買賣合同和前面已經簽的買賣合同完全是二回事。這里講的簽訂買賣合同,是政務服務中心窗口的工作人員,會幫您非常詳細檢查賣方的身份證、賣方是不是身份證上的本人、房屋是否存在共有人(如有共有人,會被要求同時到場)、房屋是否被查封、房產證(現兩證合并為不動產權證書)是真的還是假的等等,總的來說,只要在政務服務中心窗口簽訂了買賣合同,那您可以基本放心啦,賣方的人也好,房產的權利限制也好,工作人員都幫你檢查過了,都沒有問題。

還有一點,在窗口簽訂了買賣合同后,賣方則不能再和第三方再次簽訂買賣合同了,因為住建局的電腦里有了備案了,如果您和賣方的合同不撤銷,則賣方永遠不能再將此房賣給第三人了。
我們這兒所稱的簽訂買賣合同,在行業也稱為二手房合同備案

 

五、辦理按揭

二手房貸款,如是商業貸款,一般流程是在買賣雙方達成成交意向后,即向銀行申請貸款。原流程是,銀行審批的同時,買賣雙方辦理產權過戶手續,等買方辦好不動產權證后,辦理他項權證

在購買二手房申請貸款的,會遇到二次評估,第一次評估,稱為過戶評估,評估目的是用來確定房屋的市場價值,評估結果是繳稅的一個依據,而第二次評估,稱為抵押評估,評估的結果是用來給貸款機構參考的。

 

六、過戶及交稅

去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、不動產證原件、二手房買賣合同

交稅時,如果合同約定是各付稅費,那么兩人必須同時到場。

 

七、交房

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到江南水務、供電局等部門去辦理,雙方應準備好房產證復印件、身份證等。

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