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每次土拍都是房價大節點,這么重要的信號,還叫不醒裝睡的你?

2019-05-15 14:40 瀏覽人數: 大字體小字體

圖片之后的樓市如何,我們且看案例分析~~

510房產網  [本文出自:510編輯部]

    最近說到江陰樓市,最“火”的當數土拍。

    5月10日,江陰尚海薈北側地塊拍出“9624”的樓面價,整個江陰樓市為之震顫。人們還未從驚訝中反應過來,5月14日,44-1號應天河北地塊又掛牌,頗有點“稱熱打鐵”的味道。

    土拍市場一般被視為樓市的風向標,也是對未來走勢判斷的重要依據之一。今天510小編繼續蹭著這個熱點和大家一起聊聊這個土拍,為何江陰近期頻繁推地、樓面價9624對整個市場的影響、未來江陰房價何去何從。

頻繁推地原因何在?

    5月10日土拍剛結束,5月14日又有地塊掛出,幾乎是無縫連接,讓人明顯感受到推地的連續性與急迫性,很多人也是疑惑,為什么這個時間點,江陰推地突然提速?

    原因簡單來看有三點:

    第一點,庫存不足。

    江陰目前新房住宅庫存不足已經是不爭的事實(詳情可點擊 告訴你個扎心的事情:江陰新房庫存就這么多了,你評估一下還有下跌空間么~~)。

(江陰商品新房成交市場數據2019.5.15)

    城區目前可售住宅滿打滿算1萬3千套,靜態庫存去化周期不足6.6個月。根據政府保持市場健康發展,庫存不足地區要明顯加快推地節奏,所以這個連續頻繁的推地節奏也是與目前現實庫存不足緊密相關。

    第二點:經濟需求

    眾所周知,江陰坐擁數十家上市公司,光稅收收入已經相當可觀,江陰不同于其他地區縣級城市,本身其實對拍地的依賴度并不高。但是,這兩年,大學要建、芙蓉大道要修、地鐵、高鐵、過江隧道、綠道、錫澄運河公園...“1310工程”的每一項都需要大額投入,光拆遷款就要多少,賣地收入可以說最直觀也最能解決燃眉之急。

    第三點:趁熱打鐵,縮小與周邊城市差距

(5月9日張家港土拍)

    在5月份土拍前,江陰周邊城市相繼拍出高樓面價,無錫濱湖區18000元/㎡,蘇州吳江太湖新17200元/㎡,常熟高新區11800元/㎡,張家港經濟開發區10700元/㎡。可以說蘇錫常地區土拍一片火熱,開發商瘋狂砸錢一擲千金看中這里的市場,江陰也要趕此東風,畢竟這個行情是一波一波的,打鐵需趁熱,再而衰,三而竭。

土拍對江陰房地產市場的影響

    每次土拍都可以說是看作未來房價走勢的風向標,之前510小編曾在一篇文章中寫過,一場土拍對江陰市場影響會有兩次。

    第一次是土拍剛剛結束

    我們以這次“9624”土拍為例,尚海薈北地塊拍出這個高價,江陰市場立馬就有反應,敔山灣某盤165㎡戶型準備上漲3000一平;城南某樓盤高喊著最后兩棟樓要賣到2萬/㎡......

    510小編個人覺得,已經領到預售證的樓盤,變數不會太大,最多也就是頂著備案價賣。但尚未領到預售證的樓盤,像翡翠灣的B地塊、鉑悅天境剩下的、旭輝澄江府、長江天悅府、長江御瓏府、張家港瑞德項目,當然還有包括星河、銀城、濱江壹號、紅豆、朗詩...他們開盤價格變數就比較大了,水漲船高成為大概率事件。

    而且接下來,江陰現有新房庫存去化速度會加快,市面上的房子會很好賣。畢竟大家都清楚,如果現在1萬3的房子不買,明年過來要面對的可能都是1萬6—1萬7的房子。

    第二次影響會在一年之后。

    “9624”的樓面價,快的話預計會在明年上半年左右上市,到時江陰這塊地房價保守點說吧1萬8,做做精裝破2萬也很正常。

    有人或許不相信了,說510小編又在哄抬房價?樓面價到售價要翻一翻?

    我們用實例來說話:

鉑悅天境,樓面價7227.31元/㎡,售價17500元/㎡

(73號地塊—鉑悅天境)

(鉑悅天境項目參數)

碧桂園•翡翠灣,樓面價6008 元/㎡,售價13500 元/㎡

(70號地塊-碧桂園•翡翠灣)

(碧桂園•翡翠灣參數)

旭輝澄江府,樓面價7117.14元/㎡,售價14000元/㎡

(63號地塊-旭輝澄江府)

(旭輝澄江府參數)

    從上述城區三個項目上市情況就可以看出,地塊拍出距離上市大概有1年左右時間,而1年后的房價大約在樓面價基礎上翻一翻,當然如果做精裝,甚至還要更高。
所以這也就是為什么,尚海薈北地塊拍出9624元/㎡高價之后,不少地產人高呼,2020年江陰房價可能要跨入“2萬時代”,屆時對整個市場將會再造成一次沖擊,而且這個結果是可以預見的。

2020年江陰城區房價大猜測

    2018年拍出的幾塊地,天悅府樓面價7060元/㎡;御瓏府樓面價7812元/㎡;張家港瑞德項目樓面價7711.11元/㎡,這些樓盤都將會在2019年下半年至年末左右上市,參考上文中的三個樓盤,510小編大膽的預測2020年江陰城區高層樓盤均價應該會在15000元/㎡起步,當然這只是小編個人看法,歡迎大家在下方投票說說您認為2020年江陰城區新房價格會到多少~

    1、13000-14000元/㎡,保持平穩,變化不大
    2、15000-17000元/㎡,穩中有升,理性上漲
    3、18000-20000元/㎡,大幅跳漲
    4、20000元/㎡以上,暴漲

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